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個人投資家スッチー大家が語る!コスパのいい駐車場運営方法とは

「スッチー大家」こと上原ちづるさんは、個人でコインパーキングを運営されています。様々な不動産投資から得た体験談をノウハウとしてまとめ、2014年10月に「コインパーキングで1200万円儲ける方法」を出版されました。
各メディアで話題の上原さんに駐車場運営や不動産投資などについてお話を伺いました。

駐車場を個人で運営するメリット

― 雑誌に何度も取り上げられていらっしゃいますね。

おかげさまで、出版してからいろいろとお声かけいただいてます。大きなテーマは個人投資だったので、そういった財テクの雑誌や業界紙が多いんですが、先日は女性週刊誌にも掲載されました。

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画像は掲載誌の一部です

― そんな上原さんに、本日は駐車場運営や不動産投資についてお聞きしたいと思います。はじめに、ズバリお聞きします。駐車場を個人で運営するメリットというのはどこにありますか?

大手のパーキング運営会社に一括で任せてしまうと、業者側の人件費と経費がかかってきてしまいます。個人でやるメリットというのはその分の経費を利益に回せるということです。
個人だから運営が大変だと思われるかもしれませんが、管理会社に業務委託すれば、集金や清掃などもしてくれます。自分は管理だけを行えばそれほど大変ではありません。

― 運営を任せることと、業務委託。二種類パターンがあるんですか。

一括借りで、土地を貸してすべて運営してもらうパターンがひとつですね。整地、駐車場機器、それらの工事費も運営会社持ちで、とにかく土地を貸すだけ。あとは契約内容にもよるでしょうが、月々の土地代、賃料が利益になります。
もうひとつ、管理会社に業務委託するパターン。何かトラブルがあった時に対処してくれるというのがメインの業務になるかと思います。
両方やってる会社もありますし、いろいろなプランを揃えていることが多いので、比較してみるのがいいでしょうね。
私の場合は最初は運営会社に任せていたんですが、その後いろいろと情報を集めて個人運営に切り替えました。整地して、駐車場のレイアウトを決め、中古の駐車場機器を買って、設置工事まで全部手配しました。このあたりの経緯は本に書いてあるので、ぜひ読んでみてください。

― 個人で運営する場合は、駐車場を「作る」ところから始めるのですね。

そうです。整地して、駐車場機器を設置して…でも、運営会社に相談すればサポートもしてくれます。
個人で駐車場運営をする場合、選択肢の一つとしてeCoPAのシステムはいいなと感じました。「フラップ板がない」というのは大きなメリットなんです。
フラップ板はどうしても車が頻繁に行き来しますから、摩耗したり故障したりします。部品の交換などのメンテナンスにコストがかかるんですね。
eCoPAの場合はフラップ板がないのでメンテナンス費用が抑えられて経費削減になりますね。機器の構成がシンプルだからメンテナンスもしやすいと思います。
また、乗り逃げ防止として防犯カメラをつけることもありますが、eCoPAのカメラ機能がその替わりになるのでコストを抑えつつ防犯対策にもなると思います。
ナンバー情報から売上傾向を分析して、料金表示にもより細やかに反映できるようになると考えています。

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eCoPA導入事例:ユースマ様

現地調査で情報をキャッチ

― 現在はどのように情報収集をされていますか?

私は集金を自分で行っています。自分で行くと、回りの駐車場の料金表示が変わったとか、新しい建物ができたとか、周辺情報を自分の目でキャッチすることができるんです。それから常連さんの情報ですね。何度も見かける車種やナンバーって覚えてしまうので、この方はいつもこの日時に使ってくださっているなという情報も得ることができます。ありがたいと思います。
集金業務は運営会社に業務委託することもできますが、そうすると自分の目で確認することがなくなるんですね。たとえば近隣駐車場が値下げしたことも気づかないでいると、回転率が下がって売り上げが落ちますから。
eCoPAにはカメラがついていますので、リアルタイムでの駐車場の状況が確認できると聞いて、とてもいいなと思いました。
余談ですけど、今日はいつも停めている安い駐車場の料金が倍になっていてちょっとショックでした(笑)。これは現地に来ないと分からない情報ですよね。

― 現地調査が大事ということですね。

個人運営なので、大事です。でもそれほどガチガチにやってるわけでもなくて、気づいた時に対処する感じです。アパートやマンション運営よりは楽です。

― 料金が変えにくいという理由ですか?

いえ、建物つきの不動産はリスクが高いという意味です。賃貸の料金は変動しているんですよ。新生活に向けての動きがある時、2~3月は高値設定します。閑散期6月などは逆に低くします。供給過多になったら賃貸相場は安くなります。今、オリンピックなどで都内は家賃相場が少し上がってきています。私が持ってる物件も、何か特別なことがあったわけではないですが少し上がりましたね。

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画像はイメージです。

投資ブーム=物件価格の上昇

― アパートやマンションも運営していらっしゃるんですね。

東京都内にワンルームの賃貸物件と、戸建てを持っています。
今って投資ブームなんです!昔なら年収1000万円以上じゃないと個人には融資してもらえなかったのが、政府の方針で規制緩和されて、そんなに所得が高くなくても銀行から借りやすくなりました。
でも融資が引きやすくなるということは、物件の価格が上がるということなんです。

― それは何故でしょうか。

融資が引きやすくなって、不動産が欲しい人が増えると、高くても売れますよね。需要と供給の関係なので物件価格が上がるというわけです。そうすると、融資額に対する返済比率が上がってしまうので、利回りが下がります。建物つきの土地に投資してもキャッシュフローが少なくなってリスクが高いということで、コインパーキングやコンテナレンタル業など、他の投資にも目を向けられるようになってきました。

― コインパーキングは投資方法としては有効ということなんですね。

私はそう思います。アパートなどの賃貸物件は、空室があるとそれだけでリスクになってしまいます。賃料が入らないわけですから。そう考えるとコインパーキングは気楽に運営できていますね。もちろん現地調査は怠りません(笑)。
投資って入口があって出口があるんです。出口、つまり売却時にどれだけ利益を出したかによって成功か失敗か判断します。一棟ものの物件価格は市場価格に左右されがちですが、その点土地で買って、土地で売ることができるコインパーキングならリスクはそれほど負わなくていいといえますね。駐車場機器代はそれまでの運営で回収しておくのは当然ですが、さらにeCoPAシステムならコスパよく運営ができます。利益が出始めるのが、これまでより早まると思いますよ。

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eCoPA導入事例:ショウワパーク様

― たとえばご自分で運営する駐車場にeCoPAを導入される場合、どのくらいの規模の駐車場を想定されますか?

小規模駐車場なら、車室1台ずつ設置するのもいいと思います。
従来の駐車場機器の場合だと、フラップ板をつけずに運営するボーダーラインは20台以上だと言われています。ゲート式の駐車場にするということです。eCoPAのPoleタイプ(出入口に設置)なら、そのボーダーラインが下がるかもしれません。より利益が出やすくなるということですね。
>>参考:eCoPA システムラインナップ

― ぜひ、今後新しく駐車場を作られる際にはご検討いただければと思います。

はい。技術の進化は本当にすごいですね。これからもeCoPAに注目していきます。

― 本日はありがとうございました!

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(画像注:駐車場はイメージです)

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上原ちづる(うえはら・ちづる)
元キャビンアテンダント、不動産投資家、賃貸経営者。大学卒業後、全日本空輸株式会社(ANA)に入社。
国内線、国際線を乗務し、チーフパーサー資格も取得。接客のプロとして多数の礼状を頂く。
現在は、舞台を空の上から、見下ろしていた地上へシフト。CA時代に学んだコミュニケーション術や経験をベースに不動産投資を開始。
現在、3人の小さな子持ちママでありながら、1棟アパートを3棟28戸、戸建て賃貸3戸、コインパーキングを3か所28台とリスク分散を心掛けた「雑食不動産投資」を実践中。
ブログ http://ameblo.jp/moto-succhiiooya

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